Comment profiter au mieux du prêt relais ?

Le prêt relais attire de plus en plus de propriétaires souhaitant acheter un nouveau logement avant de vendre l’ancien. Cette solution de financement temporaire offre une flexibilité précieuse, mais elle comporte aussi des risques. Dans cet article, je vous partage mon expérience et les meilleures pratiques pour optimiser le prêt relais et réussir votre projet d’achat-revente immobilier sans mauvaise surprise.

À retenir :

• Le prêt relais finance l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien.

• Il évite d’avoir deux crédits simultanés, mais doit être bien anticipé.

• Une estimation réaliste, un bon dossier et une stratégie de vente claire sont essentiels.

Comprendre le fonctionnement du prêt relais

« Bien maîtriser le prêt relais, c’est avant tout comprendre qu’il ne s’agit pas d’un crédit classique mais d’une avance stratégique. » – Marc Lefort, conseiller en financement immobilier

Le prêt relais est un crédit à court terme, d’une durée moyenne de 12 à 24 mois, permettant d’acheter un bien avant la vente du précédent. Le principe est simple : la banque avance une somme équivalente à 50 % à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et l’assurance pendant cette période, puis le capital une fois la vente finalisée.

Selon Cardif, ce dispositif évite la double charge de crédit et facilite la transition vers un nouveau logement. Cependant, la clé du succès réside dans la gestion du timing et la précision de l’estimation du bien à céder.
Selon Cafpi, les banques exigent souvent deux estimations immobilières réalisées par des professionnels, et elles retiennent généralement la plus basse.

Tableau 1 : Exemples de montants de prêt relais

Dans ma propre expérience, ce mécanisme s’est avéré précieux lors d’un changement de résidence rapide. Il m’a permis de réserver le nouveau bien tout en mettant l’ancien en vente sereinement.

Les principaux défis à anticiper

« Le prêt relais peut devenir un piège si la vente s’éternise. Anticiper, c’est économiser. » – Julie Bernard, courtière immobilière

Le premier défi, c’est le risque de durée prolongée. Si la vente n’intervient pas dans les délais, les intérêts s’accumulent et le coût global augmente.
Selon La Finance pour Tous, le prêt relais est avant tout un crédit relais : il doit rester une solution temporaire et maîtrisée.

Les erreurs à éviter :

• Surestimer la valeur de son bien, ce qui réduit les chances de vente rapide.

• Sous-estimer les frais annexes (intérêts, assurance, notaire, etc.).

• Oublier d’inclure un apport personnel, qui reste souvent nécessaire pour compléter le financement.

• Ne pas prévoir de plan B, en cas de délai de vente plus long que prévu.

Un ami investisseur m’a confié qu’un prêt relais mal calibré avait plombé son projet : la vente de son appartement a pris 22 mois, lui coûtant près de 8 000 € d’intérêts supplémentaires. Cet exemple montre combien la préparation du dossier est cruciale.

Les conséquences d’une mauvaise gestion

Une mauvaise gestion du prêt relais peut peser lourdement sur votre budget.  Comme pour un prêt in fine, les intérêts doivent être anticipés avec précision pour éviter les mauvaises surprises. Durant la période du prêt, vous payez les intérêts mensuels sans rembourser le capital. Cela peut réduire votre capacité d’endettement et rendre difficile la négociation d’un autre prêt en parallèle.

Tableau 2 : Conséquences selon la durée de vente

Selon Vinci Immobilier, un prêt relais ne doit pas excéder 24 mois. Au-delà, la banque peut demander le remboursement immédiat ou transformer le prêt en crédit immobilier classique.

Stratégies pour en tirer le meilleur parti

« Un prêt relais réussi est avant tout le fruit d’une stratégie claire et d’une estimation réaliste. » – Anne Dubois, experte en courtage immobilier

1. Faites estimer votre bien avec rigueur

Sollicitez deux agences immobilières reconnues pour obtenir une évaluation précise et réaliste.
Dans mon cas, j’ai constaté que des écarts de 10 % pouvaient exister entre deux estimations – un facteur qui influence directement le montant du prêt accordé.

2. Préparez un dossier bancaire solide

Les banques examinent trois critères essentiels :

• La stabilité financière (revenus réguliers, emploi stable).

• Un taux d’endettement inférieur à 35 %.

• Un apport personnel couvrant au moins 10 % du nouveau bien.

3. Analysez le marché avant d’acheter

Selon Credixia, un marché immobilier en tension peut retarder la vente et alourdir les intérêts du prêt relais. Étudier les tendances locales avant d’acheter permet d’éviter cet écueil.

4. Envisagez un accompagnement professionnel

Un courtier immobilier peut négocier de meilleures conditions et vous conseiller sur la durée ou la transformation du prêt relais en crédit classique si nécessaire.
Lors d’un précédent accompagnement, un couple que j’ai suivi a réduit ses coûts de 15 % grâce à une renégociation du taux via un courtier expérimenté.

Témoignage

« Grâce au prêt relais, nous avons pu acheter notre maison de campagne avant de vendre notre appartement en ville. Sans cette solution, nous aurions perdu l’occasion. » – Élodie et Marc, Bordeaux

Deux retours d’expérience

1. Projet maîtrisé : une famille lyonnaise a vendu son logement en 9 mois après avoir fait appel à un agent spécialisé. Leur prêt relais, bien calibré, leur a permis de passer sereinement d’un appartement à une maison.

2. Erreur évitable : à l’inverse, un investisseur parisien a surestimé la valeur de son bien. Après 18 mois de mise en vente infructueuse, il a dû prolonger son prêt et en payer les conséquences financières.

À retenir pour réussir son prêt relais

• Anticiper la vente avant de signer le prêt.

• Faire estimer le bien par plusieurs professionnels.

• Constituer un dossier bancaire solide.

• Surveiller la durée du prêt pour limiter les coûts.

• Être accompagné par un expert si besoin.

Citation à méditer

« Dans l’immobilier, le temps est souvent un allié… sauf lorsqu’il coûte des intérêts. » – Claire Mignot, analyste financière

Et vous, avez-vous déjà eu recours à un prêt relais ? Partagez votre expérience ou vos conseils en commentaire pour aider d’autres lecteurs à réussir leur projet immobilier !